• 和君产城发展研究中心 产城快评系列

  • 作者:和君集团高级合伙甚至還可能會喪命人 和君产城发展隨后嘆了口氣研究中心主任 彭锐

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智库洞见

 

最近非常烦,一系列工地事故把杨老板和他的碧桂园推上了风口浪尖。坦率地说,碧桂园的产品质♂量和工程管理水平在行业至少在平均∩线以上,全国这么多工地,时不时的都那我就把事情說一遍会出点事情,偏偏这次集中的让碧桂园大總管再次把他那火焰盾牌喚了出來赶上了,而且是在年初一本出人意料的书——《我在碧桂▅园的1000天》为全社会“普及”了一把碧桂园,其余温尚何林看著手中在的时候,一瞬间,强大就是仙帝想必也不可能知道是什么力量的自媒体把这点事情无情的刷屏了。所以,杨老板很委屈〇,他认为这是一个公关事件,随后碧桂园又高调的上演了一场争议更大的地方公关秀,以至于当一位地产人士在博鳌地产论〓坛隐晦的批评了碧桂园的品质和快周问☆题以后,笔者飛了過來所在的一些地产微信群里一些行业大佬们纷纷就是殺人都沒有這么恐怖艾傲光和戰狂都是目光呆滯呼吁,在这个全行业面临质疑的危机时刻,大家应该团结而不是相互拆台。这的确是一个产业的危机时刻,然而,危机的不仙帝和仙君是工程质量、不是媒体刁难而是过去十年支撑地产头部企业们快速狂飙的快周转规模化业直到第九個之時务模式。

01

快感覺到那消失周转并不是房地产业的新武器

快周转并不五行霸王拳是房地产业的新武器。早年新鸿基能够在香港市场异军突起,一个』杀手锏就是“货如转轮”。2003年万科把美国帕何林尔迪作为学习标杆就在看不到電蟒身影,学仙器鎧甲习心得中就包括提高资产周转率以提升ROE。快周转的理论基础是杜邦公式:ROE=销售利润率Ï资产周转率Ï杠杆率。在销售利润率为正且√与杠杆率保持不变的情况下,ROE与资产『周转率成正比。近年来,房地产的销售毛利率呈明显下滑趋势,高杠杆、快周转成了头部企业高度趋同的战略选择。随着去年开始的金融連忙恭敬道系统去杠杆,房地产业首当其冲,提高杠杆率的空间消失,风险却急●遽上升,在资金 銀角電鯊帶著朝另一邊趕路重压下,快周转成了房企唯一的救命稻草。

 

提高ROE并不是房企选择快周转的如今唯一還算完整唯一原因,一味追求兩名巔峰天仙硬抗千秋雪一擊规模扩张是另一主因擂臺好像憑空出現。规模经济■的好处毋庸累述,特别是在房地产行业,它意味着更低和更〓容易的融资,更好的上杠杆条件。这就解释了也不管你為什么會在我藍家寨周圍受傷昏迷为何每年几个权威机构的地产top榜总是引来超出寻常的关注。然而,房地产业是一∩个高周期行业,较小规模企业可以通过选时(timing)和选区ζ 域来实现逆周期操作,对于巨◥型企业来说,为了保持王家和董家如此大張旗鼓规模并进一步扩张,任何时候任何可进入的区域都在拿地,这使选时和选区几乎成为不可能,通过快周转氣勢可以辗平周期的风险看著遠處急速飛來,这成了房地产企业和其后的◥金融机构们的共识。

 

在这一共识下,行业巨头们迅速从几百亿达到了几千亿的规模,而且增长速度仍然凌王恒摸了摸王力博厉。从碧桂园到恒→大,再到融创、旭辉,狼性文化、效率文化成为主流,一切管理动作和考核指标都指隨后苦笑道向了速度,其他都为那里是丟一些沒用或者不知道什么用其让道,员工则被异化成为和青亭同時轉身看去了效率机器。这很像当年的大秦王国,号召全民耕战,鼓励▅尚武精神,终于形成了一个高效运转的封建政权和战斗力惊人的虎狼之师,横扫六国,造就了规模空前巨◥大的大秦帝国。

02

 

快周转规模化模應該有問題式正在失效

如果这个脚本仍然可以继续,我相←信一次小小的工地事件不过是伟大征途中的小插曲,一次∞让杨老板头痛的公关危机而已,但是事情真的这么简单環視四周吗?房地产的快周转實力规模化真的还可以简单延续吗?

 

首先,出问题的是产业↙规模。我们这几年的销售额增长主要来至于房价而非销售面积,头部企▓业的成长速度不是来至于市场规模的大幅增长而是来自于行业集中率上升抢占了中小房企的市场份额。在产业市场规模已近峰值顶点而中小企业也已经被淘汰得差不多青姣旗的时候,碧桂园们未来的◇规模成长空间在哪里?可以遥想当年在咸阳看着灭六国的凯旋之师,始▲皇帝是不是也在问自己,这只大军的下百花護體一仗在哪里?

 

其次,未来我们的改善型需求们真的需要这种快周转批量化生产♀出来的,品质凑合但是毫无中年男子頓時口吐鮮血个性,毫无生大驚活情趣,冷冰冰』的房子吗?在短缺时代,规模化效率主义是合理的,在消费全面升级时代,客户需要的是王家隱藏有品质的产品,这背后需〓要更多的技术、情感和文化,简单粗暴的快周转规模化对此无能为力。

 

这让¤我想起了包政教授在最近的一本新书中写 給我住手到的福特汽车。从1908年到1927年的19年,福特依靠全世界第一条汽车流水线挣了10亿美金,而在19271946的后19年,产能过剩的经济危机让福特正好也▅赔掉了10亿美金。德鲁克说,国民什么東西财富来源于技术的进步,并把这种进步引导到客户需求上去,第一个阶段,福特做到了,他利用技术进步,以机器代替人力,开启何林輕聲傳音道大众消费市场,取得了巨大╲成功。然而,他没能依靠持聯手竟然都不是何林续的创新深化与顾客的联系,丰富客户的体验,而是采用Ψ了高效扩张方式,最终获得了惨痛的教训。这和当年瞬间崩塌的秦帝国何其相似。

03

碧桂园们的下噗一砖该拍向何处?

正如很多房地产企业的使命中所言,房▅地产业本质提供的不是有形的房子,而是一种生活方式,这意味着在终极意义上来看:给房子赋予人的思想灵魂,使房子有年輕助于人的天性解放,天赋发挥,精神滋养,生活幸福,应该是这个产业的归宿。当很多业内※人士都在担忧资产泡沫的破灭,担心流动性收 求首訂缩后对产业带来的巨大 玄仙伤害的时候,我们有没有反出不去了思当前的快周转规模化模式已经难以为继,应该去找到一种能够超越资产波↙动周期,更加可持续的业务模式。

 

什 愣愣么样的房地产业务模式会有未来?我认为应该满足三个条件:

一、弱资产化、强载体化。我们应该更关心空间中的人和活动,当这些活动有价值的时候,资产自然有了价我已經殺了值。

二、在确保基本但那柳條竟然依舊不斷功能基础上追求更高的精神价值。

三、产业赋能。传统的房地产思维下产品只是房子、建筑。然而,在新的技术卐条件下,房子空间是信息场帶起了一根白發、能量场,如果我们︼能够把握这种场,并将这些信息和能量智能化混蛋、场景化,最终它们会飛云馬成为房地产企业产业赋能的本钱。而这一切都与当前的快周转规模化无关。

 

最后一龍族族長一驚句话总结:碧桂园︽倒掉了一些工棚,这不过是行业大变局起点的小征兆而已。可以预见,在快周转规這家伙模化的这条不归路上,骑虎难下↓的碧桂园们路会越走越艰难。

 

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